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京都を除く関西や九州では、関東で見られるような礼金・敷金制度ではなく、「敷引き」（解約引きとも言う）という制度がとられています。 敷引きは入居時に預かった敷金の内、一定額を補修費等にあて退去時に差し引くというものです。関西方面で始まったシステムですが、地方にも広がり大変問題になっている事案です。 敷引きと同意語で「償却」「退去引金」「保証金償却」が使われる場合もある。 「敷引き」２５％超は違法　「補修は賃料で可能」　福岡地裁　昨年１０月　一部返還家主に命令マンションの賃貸契約に盛り込まれた敷引き特約は「家主が負担すべき補修費まで負担させられる内容で無効」として、退去者が敷金全額の返還を求めた訴訟で、福岡地裁（野尻純夫裁判長）が昨年十月、原告の主張を一部認め、敷引き契約のうち敷金の２５％を超える分は「消費者契約法に違反し、無効」とする判決を言い渡していたことが五日分かった。福岡県内の弁護士、司法書士でつくる「福岡敷金問題研究会」によると、敷引き特約をめぐって簡裁レベルの判断は分かれているが、地裁レベルの判決で違法性を指摘したのは昨年四月の大阪地裁、同七月の神戸地裁に続いて三例目で、九州では初めてという。 福岡の訴訟の原告は福岡市博多区の賃貸マンションに住んでいた女性。二〇〇二年十一月に入居し、契約には敷金二十三万円のうち７５％は返還しない敷引き特約が盛り込まれていた。 判決は敷引き特約について「貸主と借り主の利害を調整する上で一定の合理性はある」とした上で、「部屋の補修費は賃料から回収できる。敷金を７５％も差し引くことは不合理で、２５％を超える部分は無効」と判断。敷金から２５％分の約六万円を差し引いた約十七万円の返還を命じた。 女性は入居から一年足らずで退去。部屋の破損が少なく、家主の男性に敷金の返還を求めたが拒否されたため、福岡簡裁に提訴した。 裁判で女性は「敷引き特約は消費者の利益を一方的に害する契約を禁じる消費者契約法に違反している」と主張。 家主側は「特約は有効で、敷引き金は補修費などに使う」と反論し、一審の福岡簡裁は女性の請求を棄却したが、控訴審の地裁判決が確定した。 透明化を迫られる業界 敷引き特約の違法性を指摘する地裁レベルの判決はこの一年間、福岡や神戸などで相次いで言い渡され、司法判断の流れができつつある。敷引きは不動産取引で幅広く採用されている特約だけに、今後、賃貸マンション契約のあり方に影響を与えるのは必至だ。 敷引きをめぐっては昨年七月、神戸地裁が初めて「借り主に過度な負担を強いている」として敷引き特約自体が違法と判断し、家主に敷引き金全額の返還を命じた。同四月の大阪地裁、同十月の福岡地裁も敷引きの一部が無効と判断した。実際の補修費の額に応じた敷金精算をめぐっても最高裁が昨年十二月、「補修費は本来家賃に含まれる」との判断を示しており、消費者である借り手の保護を重視する判断が相次いでいる。 敷金は、家賃滞納などに備えた保証金のはずなのに、部屋の傷や汚れの程度にかかわらず一定額を差し引く契約には無理がある。特に他地域からの転入者に対しては、有無を言わさずに敷金を全く返還しなかったり、退去補修費を二重請求する例も続出している。敷引きはやめるべきである。 さらに、関西では、この敷金トラブルを商売にしており、行政書士の重要な食い扶持になっている。ここでも社会的弱者の賃借人は非合理的な報酬を請求される。 特に他地域からの転入者にとっては、この大阪の奇習とでも言うべき”敷引き”は非常に不透明かつ非合理的で不信感をもつ。しかも不動産仲介のおっさんから大阪弁ですごまれたりしたら…ここは日本の法律が通用しない、大阪民国、ヤクザの街……。 大阪の地盤沈下を東京の一極集中のせいにして嘆くよりも、非関西圏からの住民も安心して暮らせる仕組みづくりを確立していくべきである。こんなことからでさえも、人材は関西から流出していくんです。

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